Introduction
Les transactions foncières et immobilières — acquisitions, construction d’usines, implantation de projets, crédit hypothécaire — figurent parmi les points d’échec juridique les plus fréquents pour les investisseurs au Cameroun. La cause tient rarement à la transaction elle-même ; c’est l’état du titre qui est en cause. Comprendre le système foncier camerounais avant d’engager des fonds est essentiel.
Le cadre foncier de 1974
Le foncier au Cameroun est principalement régi par les ordonnances du 6 juillet 1974 (notamment l’ordonnance n° 74/1 fixant le régime foncier), qui distinguent terres privées et terres nationales. L’immatriculation sous le cadre de 1974 — aboutissant au certificat foncier — est ce qui transforme l’occupation ou l’usage en propriété privée sécurisée et transférable. Les droits coutumiers et non immatriculés, aussi anciens soient-ils, se situent plus bas sur l’échelle de sécurité et sont une source fréquente de différends.
La séquence d’acquisition sécurisée
Pour une parcelle immatriculée, l’acquisition doit suivre un ordre précis : vérifier le certificat foncier du vendeur à la conservation foncière (cadastre) ; confirmer l’identité de la parcelle au regard des plans officiels ; contrôler hypothèques, nantissements et contentieux ; signer un acte de vente notarié ; et — de façon décisive — achever le transfert d’immatriculation afin que le nom de l’acquéreur figure sur le certificat. Un achat dont l’immatriculation est laissée « à plus tard » est un achat inachevé.
Implications pour les prêteurs
L’hypothèque sous l’Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés ne vaut que par la solidité du titre immatriculé du constituant. Les prêteurs devraient traiter les certificats fonciers propres, la vérification cadastrale et l’inscription de rang comme des conditions suspensives, et tarifer en conséquence — ou décliner — les opérations portant sur des terrains non immatriculés.
Conclusion
Le droit foncier camerounais récompense la discipline : vérifier, immatriculer, puis transacter. ALPs conduit la due diligence foncière, gère les acquisitions et perfectionne les sûretés hypothécaires pour acheteurs, promoteurs et prêteurs au Cameroun.
